官网显示，陕西金叶提出“巩固烟配，提升教育，发展医养”三轮驱动战略为统领，力争通过五年时间……教育产业收入占比超过50%。”
不管是从现实的扩容需求，还是从战略转型的层面上考量，建设明德学院北校区都是一件迫切的事。
这笔账值不值？此次建设北校区租赁的两处房产，分别位于西安市莲湖区西北三路28号（以下简称28号院）及青年路103号（以下简称103号院）。
公告披露，28号院为陕西金叶全资子公司陕西万裕实业有限公司（以下简称万裕实业）名下资产，租赁面积2.8万平方米；103号院为其关联方万裕文化名下资产，租赁面积约0.8万平方米。
这两处租赁面积共计约3.67万平方米，承租期为3年，首年租金约1500万元。（每平米35元/月，每2年较前一年上浮5%）。
值得一提的是，陕西金叶董事会审议这项关联交易决议时，董事李璟和李国桥提出反对意见，质疑租赁厂房面积较小，厂房改造能否满足办学条件，且改造及租赁费用存在较大投资风险。
那么，这两处租赁标的质地究竟如何呢？
粉巷财经实地调查发现，28号院距离洒金桥地铁站仅5分钟步程，为万裕文化所在地。院内有多栋厂房闲置，部分厂房窗户玻璃损坏，屋内吊顶脱落。现场工作人员透露，这是万裕的（老厂房），自己对于拟改建明德学院北校区一事并不知情。
更稀奇的是，距离28号院七百余米的103号院竟是一栋破旧的居民楼，若是改造校舍，想必也是一笔不小的投入。楼内居民称，自己从未听说这里拟将建设校舍的消息。
粉巷财经就相关问题致电陕西金叶，相关工作人员回复称，暂时不方便，明天才能回复。
对厂房租赁，陕西金叶算了一笔账。
北校区改造投入：拟租赁的明德学院北校区改造投入预计约8500万元，其中包括场地租金平均每年约1600万元，以及教学楼、公寓、餐厅、运动馆等改造，教学设施购入、日常运营费用等。
北校区预计收入：按1500名在校生算，学费和住宿费收入约4725万元，再加上餐饮等消费收入、各种教育培训及场地出租收入，合计年收入约为5225万元。
经测算，装修和设备按三年摊销每年折旧约2000万元，加上运营和房租，那么平均每年可实现毛利745万元。
在其看来，此举“对明德学院经济收入和文化宣传推广、社会效益都有较大幅度的提升和增长效应，不存在重大投资和经营风险。”
被质疑利益输送不过，陕西金叶在回复函中否认了利益输送。
其认为，本次明德学院是在综合标的厂房的独特地理优势及周边丰富的教培资源等基础上，并参考第三方专业机构的评估报告确定本次关联交易租赁价格，定价公允合理。（海南汇德土地房地产资产评估造价测绘有限公司出具的评估报告显示，该标的整体租赁价格评估为44.78元/㎡·月）
标的厂房租赁价格测算表〡陕西金叶公告
为此，回复函还列出两组参考标的：
“大华1935”项目：由原大华纱厂厂区改造，位于西安市太华南路251号。租金以1年起租，每平米月租金在100元至300元不等。
“老钢厂设计创意产业园”：由原西安钢厂厂区改造，位于西安市新城区幸福南路，西安建筑科技大学华清学院校区设在此。租金以1年起租，每平米月租金在45元至65元不等。
陕西金叶称，拟租赁厂房为西安市明城墙内现存最大的独院工业用地，是稀缺的办学资源。本次租赁打包价格为税前35元/㎡·月，此价格低于测算价格和西安市租赁市场平均价格。
值得注意的是，陕西金叶本身业绩已经多年下滑。三季报显示，其2020年三季度实现营收6.52亿元，同比下滑4.88%；归属于股东净利润951万元，同比下滑62.72%。
从1998年上市至2019年，主业几经变换，先后涉足烟标、房地产、教育等领域，但是业绩表现却不如人意，净利润也表现平平。
其间，陕西金叶实控人袁汉源曾多次筹划重组，但公司业绩依然乏力。当时，陕西金叶斥资7.02亿元（发行股份和支付现金的方式）收购其妹妹袁伍妹和弟媳吴瑞瑜控制的昆明瑞丰印刷有限公司，一度被质疑为利益输送。
目前，重庆金嘉兴持股10.64%，为陕西金叶第二大股东，袁伍妹持股2.06%为第五大股东。
袁汉源本人屡陷债务危机，此前多次被提示平仓风险。去年3月，其还因发生平仓减持而未及时披露，领警示函。
每日经济新闻
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